[알아두면 쓸모 있는 생활법률상식] 부동산임대차계약(주택임대차보호법, 임차인 권리, 대항력, 우선변제권, 임차권등기명령)

[알아두면 쓸모 있는 생활법률상식] 

부동산임대차계약

주택부동산임대차계약

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주택임차인은 어떻게 보호될까

주택임대차보호법의 적용 범위

주택임대차보호법은 주택 임대차에 관하여 임차인을 보호하기 위한 특별법이다. 민법에 특례를 규정함으로써 임차권을 보다 강하게 보호하고, 집이 없는 임차인이 안정된 주거생활을 할 수 있도록 하는 것이다.

 

주택임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차여야 하며, 임차 주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되어도 적용된다. 또한 전세로 살면서 등기하지 않은 채권적 전세의 경우에도 적용된다. 그러나 일시 사용하기 위한 임대차가 아니어야 한다.

 

주택임대차보호법의 적용을 받으려면?

1. 주택임대차보호법의 적용을 받으려면 주택을 인도받아야 한다. 주택의 인도는 이사하여서 살고 있어야 한다는 뜻이다.
2. 전입신고를 해야 한다. 주민등록은 '전입신고가 수리된 때'를 말한다. 다가구 주택의 경우는 단독 주택이므로 주민등록에 건물의 소재지와 지번을 표기하면 되지만, 다세대 주택은 공동 주택에 속하므로 건물의 소재, 지번, 공동 주택의 명칭, 동, 호수까지 기재해야 한다. 다세대 주택의 경우 등기부에는 지층으로 기재되어 있음에도, 실제 건물의 문패에는 102호, 103호 등으로 표시된 경우가 빈번하므로 주의해야 한다.
3. 계약서에 확정일자를 받는다. 주택임차인이 주택의 인도와 주민등록을 갖추고, 임대차계약 증서에 확정일자를 받은 경우에는 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 받을 권리를 얻을 수 있다. 확정일자는 주택 소재지의 읍, 주민센터 또는 시-군-구의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 공증인법에 따른 공증인이 부여한다.

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임차인의 권리

대항력 - 입주와 전입신고를 한 임차인은 자신이 임차인이라는 것을 누구에게나 주장할 수 있다

전입신고와 입주를 한 임차인은 대항력을 가진다. 주택 임대차를 등기하지 않은 경우라도 빌린 주택에 입주하고 전입신고를 마친 때에는 그다음 날부터 임차인에게 대항력이 생긴다. 예를 들어 임차인이 임대차 계약 후 입주하고 전입신고를 하였다면 임대차 기간 중 주택의 소유자가 바뀌더라도 임차 이은 계약 기간 동안 그 집에서 거주할 수 있다. 그러므로 임대인의 지위를 이어받게 된 새로운 소유권자는 주택의 소유권 변동 후에 발생한 차임을 청구할 권리를 가지고, 보증금을 반환할 의무를 지게 된다. 그러나 대항력이 생기기 전에 임차 주택에 이미 저당권 등기나 가압류, 압류 등기, 가등기 등이 되어 있었다면, 경매 등으로 소유권자가 변경된 경우에 임차인은 새로운 소유자에게 자신이 임차인이니 보증금을 달라고 하거나 임대차 기간이 아직 남았다고 주장할 수 없다. 따라서 주택을 임차하고자 할 때는 최소한 등기부를 열람하여 그 주택에 저당권이 설정되어 있는지, 가등기가 되어 있는지 등을 확인해야 한다.

우선변제권 - 확정일자를 받은 임차인은 보증금을 우선적으로 받을 수 있다

확정일자를 받은 임차인은 우선변제권을 가진다. 임차인이 이사 온 후 주민등록을 하고 임대차 계약 증서에 확정일자를 받았다면 임대 주택이 경매되었을 때 그 경매 대금에서 후순위 권리자나 기타 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있다. 이 떄 이마임은 경매를 실시하는 집행법원에 돌려받아야 할 보증금이 얼마인지 명시하여 배당요구를 하여야 한다. 그러나 이 경우에도 계약서상의 확정일자를 갖추기 전에 설정된 담보물권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수는 없다.

 

소액보증금 최우선변제권 - 소액보증금 중 일정액은 항상 보호된다

이사를 하고 주민등록을 갖춘 임차인은 임차 주택이 경매되더라도 보증금 중 일정액을 다른 권리자보다 우선하여 돌려받는다. 이 경우의 임차인을 소액임차인이라고 하는데, 소액임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 갖추어야 한다. 일반 채권자뿐만 아니라, 임차인보다 먼저 등기된 사람보다도 우선하여 당해 주택 가액의 1/2 범위 내에서 보증금을 받을 수 있다.

[알아두면 쓸모 있는 생활법률상식] 주택 부동산임대차계약

주택임대차 기간의 보장

임대차 기간

임대차 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 경우에는 임대차 계약의 존속기간이 2년으로 정해진다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있기 때문에 임차인은 2년 이전에도 그 집에서 나갈 수 있다.

 

묵시적 갱신

임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 ~ 1개월 전에 임차인에게 재계약하거나 계약을 그만두자고 하지 않았다면, 그 기간이 끝났을 때 이전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 새로운 임대차는 기간을 정하지 않은 것으로 본다. 임차인이 기간 만료 1개월 전까지 갱신 거절 등을 표시하지 않은 경우에도 마찬가지이다. 그러나 임차인이 두 번의 금액에 상당하는 차임을 연체하거나, 그 밖에 임차인의 의무를 현저히 위반하였다면 계약이 묵시적으로 갱신되지 않으므로 임대차계약은 종료된다.

주택임대차의 종료 및 보증금 반환절차

임차권등기명령

임차권등기명령제도란 임대차가 종료된 후 이사를 해야 하는 임차인이 간편한 방법으로 임대차 등기를 할 수 있게 함으로써 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사를 할 수 있도록 한 제도이다. 임차권등기명령 제도를 이용하면, 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 상태에서 이사하더라도, 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다. 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 신청서에 일정 사항을 적어 임차 주택의 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 임차권등기명령의 집행에 의한 주택임차권 등기를 마치면 임차인은 임차권의 유효함을 다른 사람에게도 주장할 수 있다.

 

내용증명우편 발송

임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우, 임차인은 임대차 계약 사실, 그 기간이 종료되었다는 사실 및 돌려받아야 할 보증금의 액수를 적어 내용증명우편으로 발송한다. 이후에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 소를 제기할 수 있다.

 

지급명령신청 및 보증금반환청구 소송

집주인이 보증금반환 의무가 있다는 사실을 인정하고 있는 경우에는, 보증금을 반환할 것을 명하는 '지급명령'을 법원에 신청할 수 있다. 지급명령 신청을 하면 집주인이 순순히 응하지 않을 수 있고, 이의신청으로 인하여 시간만 낭비하므로 이때에는 최후의 수단으로 보증금반환 청구 소송을 제기해야 한다.

 

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