[알아두면 쓸모 있는 생활법률상식] 부동산 매매대금 지급 및 계약 후 절차(계약금, 중도금, 잔금, 소유권이전등기)

[알아두면 쓸모 있는 생활법률상식] 

부동산 매매대금 지급 및 계약 후 절차

부동산 매매대금 지급 및 계약 후 절차

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계약금 지급할 때 유의사항

계약금이란 부동산 매매계약을 체결할 경우 일반적으로 계약당사자의 일방이 상대방에게 교부하는 금전을 말한다. 통상 계약하는 당일에 부동산을 사고팔기로 한 가격의 10% 정도의 돈을 계약금으로 주고받는다. 계약금은 매매계약이 체결되었다는 증거금이며 매매계약 후 계약당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 계약을 해제하는 경우 해약금의 성격을 가진다.

 

계약금만 주고받았을 뿐 아직 중도금이나 잔금을 지급하지 않았을 경우에는 매도인이나 매수인 중 어느 쪽이든지 계약을 언제나 해제할 수 있다. 계약금이 매도인에게 교부된 경우 어느 쪽이든지 계약을 언제나 해제할 수 있다. 계약금이 매도인에게 교부된 경우 계약당사자 간에 다른 약정이 없는 때에는 매수인은 매도인이 계약이행에 착수할 때까지 매매계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 있으며, 매도인은 매수인이 계약이행에 착수할 때까지 매매계약금의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다.

또한 계약금을 위약금으로 삼기로 하는 특약도 가능하다. 계약금에 대한 위약금 특약이 있는 경우에는 계약금은 위약금의 성질을 가지며, 손해배상액의 예정으로 추정된다. 따라서 계약금을 위약금으로 한다는 특약을 하면 당사자 일방이 계약을 위반할 때 계약금을 몰수할 수 있다.

 

부동산 매매대금 지급 및 계약 후 절차

중도금을 지급할 때 유의사항

대부분의 매매계약에서는 중도금을 매매대금의 50~60% 정도로 정한다. 매수인은 계약금뿐만 아니라 중도금을 지급하는 때에도 영수증을 받아두어야 한다. 그런데 매수인이 매도인에게 중도금을 지급한 이후에 계약금을 포기하거나 두 배의 계약금을 지급하는 방식을 매매계약을 해제하려는 경우가 있다. 이때 매수인 또는 매도인은 계약을 해제할 수 있을까?

 

해약금을 근거로 하여 해제할 수 있는 시기는 '당사자 일방이 이행에 착수하기 전'이다. 해제권 행사의 시기를 이처럼 제한한 것은, 당사자의 일방이 이행에 착수할 때는 그 당사자는 계약이 이행될 것으로 기대하고 그에 필요한 비용을 지출하였는데, 그러한 단계에서 상대방에 의하여 계약이 해제되면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가 있기 때문이다. 따라서 중도금을 지급한 이후에는 해약금에 기한 해제권을 행사할 수는 없다. 다만, 당사자의 합의로 인한 약정 해제나 일방의 채무불이행에 따른 법정 해제는 가능하다.

 

만약 매수인이 중도금을 지급하려고 했으나 매도인이 이를 거절할 경우에도 매수인으로서의 채무의 이행을 착수한 것으로 볼 수 있다. 따라서 이 경우 매수인은 해약금에 기한 해제권을 행사할 수 없다. 또한 중도금을 주기 전에는 등기부 등본을 재확인하여 계약한 후에 땅이나 건물에 중요한 권리 변동이 있었는지 확인한다.

 

특히 그 사이에 저당권설정이나 가압류 등이 되지는 않았는지 살펴본다. 등기부등본을 이용한 사기 피해를 방지하기 위해 돈을 지불할 때마다 등기부등본을 확인하는 것 외에, 문제가 생겼을 때 손해배상을 하여야 한다는 내용을 계약서에 써 두고 공증을 받는 것이 좋다.

부동산 매매대금 지급 및 계약 후 절차

잔금을 지급할 때 유의할 점

매수인은 잔금을 지급할 때 매도인으로부터 소유권이전 등기에 필요한 서류를 넘겨받아야 한다. 매도인의 소유권 이전과 매수인의 대금 지급이 동시이행 관계에 있기 때문이다. 동시이행항변권이란 매매계약에서 당사자 일방은 상대방이 채무를 이행하거나 이행의 제공을 할 때까지 자신의 채무 이행을 거절할 수 있다.

예를 들어, 매수인이 잔금을 준비하지 않은 채 소유권을 넘겨달라고 한다면 매도인은 소유권 이전을 거절할 수 있는데, 이 권리가 동시 이행 항변권이다. 따라서 잔금 지급은 계약금과 중도금에 비해 금액이 많고, 잔금 지급이 완료되어야 등기이전을 통해 소유권을 확보할 수 있어 가장 중요한 단계라고 할 수 있다.

 

잔금을 안전하게 지급하려면, 매도인과 직접 대면하여 소유권이전등기와 관련된 서류를 받은 후 잔금을 납부하는 것이 좋다. 매도인의 신분을 확인하는 동시에 계약서를 점검할 수 있어 가장 확실한 잔금 지급 방법이다. 만약 공인중개사가 잔금을 지급한다면 인감증명 및 인감도장이 날인된 위임장 여부를 반드시 확인해보아야 한다. 잔금 지급의 중요성에 비추어 볼 때, 전문가인 법무사의 도움을 받는 것도 좋은 방법이다.

 

소유권이전등기 신청

부동산 소유권이전등기는 매도인과 매수인이 서로의 채무를 모두 이행한 60일 이내에 등기의무자인 매도인과 등기권리자인 매수인이 공동으로 등기를 신청하여야 한다. 등기 신청은 직접 등기소에 방문하거나 대한민국 법원 인터넷 등기소를 이용하여 신청정보 및 첨부 정보를 보내는 방법이 있다.

 

소유권이전등기 신청서에는 부동산의 표시, 등기의 목적, 등기의무자 인적 사항, 시간 표준액 및 국민 주택채권매입금액 등을 기재하여야 한다. 또한 소유권이전등기 신청을 할 때는 등기신청서 외에 첨부할 서류가 있다. 서류를 준비하려면 시 부동산거래계약신고필증을 받고, 은행에서 취득세 영수필확인서를 받아야 한다.

 

요약

요약하자면 계약금은 해약금의 성격을 가진다. 계약금을 주고받은 경우에는 매도인이나 매수인은 언제나 해제할 수 있다. 중도금을 지급한 이후에는 해약금에 기한 해제권을 행사할 수 없다. 매수인이 잔금을 지급할 때는 매도인에게 부동산 소유권이전등기와 관련된 서류를 받아야 한다. 소유권이전등기는 매도인과 매수인이 공동으로 신청해야 하며, 관할 등기소나 인터넷등기소를 이용할 수 있다.