[알아두면 쓸모 있는 생활법률상식] 부동산 매매계약 체결 과정 및 유의사항(등기부등본, 소유권이전등기, 매매계약, 부동산법)

[알아두면 쓸모 있는 생활법률상식] 

부동산 매매계약 체결 과정 및 유의사항

부동산 매매계약 체결 과정과 유의사항

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등기부등본

등기부등본이란?

집이나 건물을 사려고 하는 사람은 자신이 원하는 부동산을 선정하기 위해 부동산의 시세 및 그 주변을 조사한다. 그러나 부동산의 상황을 보다 정확하게 조사하려면 반드시 등기부등본을 확인해야 한다. 부동산의 등기부등본에는 부동산에 관한 일정한 권리관계가 공적으로 기록되어 있기 때문이다. 부동산 등기부를 보면 매매목적물인 건물이나 토지가 다른 사람에게 저당 잡힌 것은 아닌지, 가압류에 묶여 있는 것은 아닌지 알 수 있다. 부동산 등기부는 대한민국 법원 인터넷 등기소에서 누구나 열람할 수 있다.

 

등기부등본의 구조

등기부는 등기번호란, 표제부, 갑구, 을구의 네 부분으로 되어 있다. 표제부는 토지의 건물과 내용이 적혀있다. 소재지, 면적, 용도, 구조 등이 순서대로 적혀있다. 다만 집합 건물의 경우 대지권의 여부를 살펴보아야 하고 별도 등기 표시가 있으면 토지등기부도 확인해야 한다.

 

갑구에는 소유권에 관한 사항이 접수된 일자순으로 적혀있다. 맨 처음 기재된 것이 소유권보존등기이고, 그다음에 소유권이전등기가 계속되어 간다. 각 등기사항 중 변경 사항이 있으면 변경등기를 한다. 그 외에 가압류 등기, 가처분 등기, 강제경매에 관한 사항 등은 갑구에 있다.

 

반면 을구에는 소유권 이외의 권리, 즉 지상권, 저당권 같은 제한물권에 관한 사항을 기재한다. 특히 주의할 점은, 근저당권 설정등기인데 등기부에 기재된 최고액을 한도로 실제 채무액이 얼마인지 따로 파악하여야 한다. 갑구와 을구를 통틀어 먼저 등기된 권리가 우선으로 보호받게 된다. 이때 등기의 선후는 접수 일자를 기준으로 하므로, 등기의 순서를 잘 살펴볼 필요가 있다.

 

토지나 건물을 사려고 하는 사람은 구청에서 건축물 관리 대장, 토지 대장, 토지 이용 계획 확인서를 발급받아 내가 구입해서 하고자 하는 일을 정말로 할 수 있는지 알아보아야 한다. 또한 사려고 하는 땅이나 건물이 있는 현장에 직접 찾아가서 상황을 살펴보아야 한다. 물건을 직접 보지 않으면 서류로는 알 수 없었던 일로 인하여 손해를 볼 수 있다. 따라서 반드시 눈으로 현장을 확인하여야 한다.

 

부동산 매매계약 체결 과정과 유의사항

거래 시 부동산중개사무소 이용하기

개업공인중개사

부동산 거래는 매도인과 매수인이 직접 계약을 체결하지 않고 부동산 중개 사무소를 통해 계약을 체결하는 경우가 많다. 부동산 중개사무소는 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매를 알선하여 복잡한 매매를 편리하고 신속하게 할 수 있도록 도와주기 때문이다. 따라서 부동산 매매계약을 알선하는 개업공인중개사의 역할은 중요하다.

 

우선 매도인이나 매수인이 중개를 의뢰할 때는 부동산 공인중개사가 공인중개사법에 따라 개설등록된 업체인지를 확인해야 한다. 이는 해당 부동산 중개사무소 안에 게시되어 있는 중개사무소 등록증, 공인중개사 자격증 등을 통해 알 수 있다.

개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에 중개대상물에 관하여 중개의뢰인에게 성실하고 정확하게 설명해야 한다. 예를 들어 중개대상물의 구조 및 건축 연도나 중개대상물에 설정된 저당권, 시설물 상태, 입지 조건 등을 설명해야 한다. 또한 개업공인중개사는 중개의뢰인에게 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. 이를 위반할 때는 개업공인중개사는 과태료(500만원 이하)를 부과받게 된다.

 

개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부해야 한다. 또한 중개의뢰인은 부동산 중개사무소와 중개계약을 체결한 때, 중개 의뢰내용을 명확하게 하기 위해 부동산 개업 공인중개사에게 일반중개계약서를 작성해 달라고 요청할 수 있다. 중개계약서는 중개대상물의 위치 및 규모, 거래예정가격, 중개보수, 그 밖에 개업공인중개사와 중개의뢰인이 준수하여야 할 사항을 내용으로 한다.

부동산 중개

부동산 중개보수 기준

부동산 중개보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받을 수 있는데, 다만 그 일방으로 받을 수 있는 한도가 정해져 있다. 부동산 중개보수의 기준은 매매 경우에는 거래 금액의 1천분의 9 이내의 범위 안에서, 임대차 등의 경우에는 거래 금액의 1천분 8 이내의 범위 안에서 특별시 또는 도의 조례로 정한다. 이때 중개대상물의 소재지와 중개사무소의 소재지가 다른 경우에는 중개사무소의 소재지를 관할하는 시도의 조례에서 정한 기준에 따른다.

 

계약 해제 시 중개보수를 주어야 할까?

토지나 건물을 사기 위해서 매매계약을 맺고 계약금과 중도금까지 주었으나 사람이 변심하여 계약을 해제한다면, 매수인은 중개보수를 지급하지 않으려고 할 수 있다. 그러나 계약이 일단 유효하게 성립했고 개업공인중개사의 고의나 과실로 인하여 거래 행위가 해제된 것이 아니므로 매매가 체결된 후에 당사자들의 의사로 인하여 해제되었다면 중개보수를 지급하여야 한다.

 

부동산 매매계약 체결 시 유의사항

계약은 등기부상에 적혀 있는 소유자와 직접 하여야 한다. 소유자와 직접 계약하는 경우에도 소유자가 미성년자이거나 거래행위를 하는 것이 제한되는 사람은 아닌지 확인해야 한다. 또한 대리인과 매매계약을 하는 경우에는 본인의 위임장을 확인하고, 본인과 직접 연락하여 대리인을 통하여 매매계약을 할 것인지를 물어보는 것이 안전하다.

 

요약

즉 이 장을 요약하자면, 부동산을 사기 전에 등기부등본의 표제고, 갑구, 을구의 내용을 각각 확인한다. 부동산 중개 사무소를 통해 부동산을 사려고 할 떄에는 개업공인중개사는 거래계약서를 교부해야 하며, 중개의뢰인은 법에서 제한된 부동산 중개보수를 정확히 알아보아야 한다. 매매계약을 체결하기 전에 매도인이 진정한 소유주인지 확인하고, 매매계약서에 반드시 기재해야 할 사항을 먼저 확인해야 한다.